רכשתם דירה להשקעה או קיבלתם דירה בירושה, מה עושים עכשיו? כיצד מייצרים הכנסה פאסיבית אמיתית מהנכס?
התשואה המתקבלת מנכס בבעלותכם נמדדת לאורך זמן ובשקלול מספר פרמטרים, היא אינה נבחנת רק במחיר רכישת הנכס, או בעלות הכוללת שהושקעה בנכס. כדי שדירה להשקעה או דירת ירושה תכניס רווחים יש צורך גם להשכיר אותה, לטפל לאורך זמן בשוכרים ובתחזוקת הנכס ולהיות מוכנים להפתעות. לאלה שאינם מנוסים בכך צפויה חוויה לא פשוטה וכזו שלא תייצר להם שקט נפשי.
ניהול דירות מושכרות - מה האלטרנטיבה לניהול עצמי?
כפי שציינו בפתיח המאמר, ניהול דירות להשכרה מצריך ידע, ניסיון והבנה בנושא. שוק השכירות הנוכחי רווי בדירות של משקיעים, ובניגוד לפרסומים של אינטרסנטים במדיה התקשורתית, מחירי השכירות גם יורדים במקומות מסויימים. כדי שהדירה תושכר במהירות לשוכרים טובים, בעל הנכס חייב להתבלט מעל דירות מקבילות באיזור. הדירה להשכרה צריכה להיות מוכנה כראוי ולהיראות כמתאימה למגורים. פרסום הנכס להשכרה הוא החלק הקל. השלב הקשה יותר הוא איתור שוכרים טובים. וגם לאחר שנמצאו השוכרים המתאימים, צריך לדעת לחתום על חוזה שכירות חכם.
אך לא די בכך. ניהול שוכרים לאורך תקופת השכירות, כאלה שיעמדו בתנאי החוזה ויעמדו בתשלומי השכירות חודש בחודשו, שישמרו על הנכס ולא יטרידו אותנו כל שני וחמישי, אינו קל כפי שניתן לחשוב. כאשר טועים בבחירת השוכרים, יש לכך מחיר.
שוכרים בלתי יציבים שיחליטו לעזוב לאחר תקופה קצרה יצריכו אתכם לעבור שוב את תהליך ההשכרה והסינון (בהנחה שהשוכרים יעמדו בתנאי החוזה ויחפשו שוכרים אחרים במקומם). בחירה לא נכונה של שוכרים עלולה גם להקטין את ההכנסות משכירות עקב הוצאות תחזוקה חריגות וכאב ראש הכרוך בטלפונים והגעה תדירה לנכס.
אחת השאיפות של בעלי נכסים היא הקטנת ההוצאות למינימום והגדלת ההכנסות למקסימום, וזאת ללא השקעה של דקה אחת בטיפול בנכס. המציאות מוכיחה שזה בלתי אפשרי. לעיתים ניתן להגדיל את ההכנסות ולהקטין את ההוצאות אבל זאת בתנאי שהנכס מטופל כראוי לאורך כל תקופת ההשכרה. כשהנכס נראה טוב ביחס לנכסים אחרים ניתן להעלות את דמי השכירות, אך חשוב תמיד להישאר הוגנים כלפי השוכרים. אם המערכות של הנכס מטופלות כפי שצריך, באופן טבעי יקטנו הוצאות התחזוקה והדירה תהיה מושכרת ברציפות לתקופה ארוכה. הכנת הנכס להשכרה וביצוע שיפוץ אסטתי ופונקציונאלי תעלה את אטרקטיביות הנכס ותקטין את הוצאות התחזוקה. בנוסף, בחירה מושכלת של השוכרים תאפשר תזרים נכון וללא צ'קים חוזרים.
ואם כבר מדברים על הוצאות תחזוקה חריגות, בעל הנכס צריך לדעת שיש צורך קבוע בטיפול בבעיות ותקלות המתרחשות מידי פעם במערכות השונות של הנכס (חשמל, אינסטלציה, מיזוג, דוד שמש ועוד). תקלות אינן מתקנות את עצמן ויש צורך בהגעה לבדיקת התקלה והבאת בעל מקצוע אמין וישר שיגבה סכום סביר על עבודתו. הפעלת בעלי מקצוע חאפרים תגרום לכם להוצאות מיותרות ותלונות חוזרות של השוכרים, שלא נדבר על הטרחה עבורכם.
הפעלת חברה לניהול דירות להשכרה עולה כסף, אין בכך ספק, אך היא עושה לכם את החיים קלים יותר. דמיינו בעל נכס שחי בארה"ב והוא צריך להשכיר את הנכס? כיצד הוא יעשה זאת ללא עזרה? וגם אם הנכס הושכר בטרם נסיעתו לחו"ל, מי יטפל עבורו בתחזוקה בעת הצורך ובהפעלת בעלי מקצוע?
כדי שתוכלו ליהנות מתזרים מזומנים חודשי קבוע מהדירה שלכם, כדאי שתתנו לחברת ניהול נכסים לעשות את העבודה עבורכם.
